کد خبر 72383

تحلیلگر بازار مسکن:

رکود در بخش مسکن در سال 98 و 99 و حتی تا دو سه سال آینده نیز ماندگار است و انتظار افزایش چشمگیر را در قیمت مسکن نداریم. تامین و تجهیز منابع بانکی برای رونق بازار مسکن از طریق تولید پول مانند مسکن مهر هم نادرست و تورم‌زاست.

بانک مسکن برای انبوه‌سازان حرفه‌ای پایتخت و سازندگانی که فناوری‌های نوین را رعایت کنند به ازای هر واحد ۱۷۰ میلیون تومان تسهیلات ساخت با سود بازپرداخت ۱۸ درصدی اختصاص می‌دهد. طبق اعلام بانک مسکن، در مراکز استان‌ها و شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر جمعیت، تسهیلاتی که به انبوه سازان تعلق می‌گیرد ۱۶۰ میلیون تومان است و این رقم برای سایر شهرها ۱۳۰ میلیون تومان و برای شهرهای کمتر برخوردار ۱۱۰ میلیون تومان برنامه‌ریزی شده که قابل پرداخت به انبوه‌سازان و سازندگان است. با توجه به رشد قیمت سه برابری مسکن در یکی دو سال گذشته به ویژه در تهران و همچنین رشد نرخ تورم که بر قیمت مصالح و در نتیجه هزینه تمام‌شده مسکن می‌افزاید، این پرسش مطرح می‌شود که ارایه تسهیلات 170 میلیون تومانی به انبوه‌سازان پایتخت، تا چه میزان با قیمت‌های مسکن تناسب دارد؟ مهدی سلطان‌محمدی، کارشناس و تحلیلگر بازار مسکن، در پاسخ به این پرسش می‌گوید: «موضوع تناسب میزان تسهیلات با قیمت مسکن، نقطه مناسبی برای ارزیابی نیست و باید به میزان منابع و محل تامین آن توجه شود. ارایه تسهیلات بانکی بدون پشتوانه و از محل تولید نقدینگی جدید مانند تجربه مسکن مهر، تورم‌زاست.» وی همچنین پیش‌بینی می‌کند که در شرایط تورمی کشور، رکود در بازار مسکن تا دو سه سال آینده ماندگار خواهد بود.» متن کامل این گفت‌وگو را می‌خوانید.

                                           ********

-اخیرا بانک مسکن اعلام کرده است که به انبوه‌سازان تهران 170 میلیون تومان تسهیلات برای ساخت هر واحد مسکونی اختصاص می‌دهد. آیا تناسبی میان این میزان تسهیلات با قیمت‌های کنونی مسکن در پایتخت وجود دارد؟ لطفا توضیح بفرمایید.

اطلاع دقیقی از خبر اختصاص 170 میلیون تومان تسهیلات ساخت در تهران از سوی بانک مسکن ندارم اما در صورت قطعی بودن، برای واحدهای70 تا 80 متری با مصالح معمولی (اگر لوکس نباشد) با محاسبه هزینه ساخت هر متر مربع حدود 3 میلیون تومان، قابل قبول و مطلوب است. هرچند که موضوع تناسب میزان تسهیلات با قیمت مسکن، نقطه مناسبی برای ارزیابی نیست و باید به میزان منابع و محل تامین آن توجه شود. در هر صورت، کمک به رونق تولید در هر بخشی به‌ویژه بخش مسکن، آن هم در شرایط رکود اقتصادی که کشور در آن قرار گرفته‌، برای رشد اشتغال و اقتصاد کلان نسخه کارامدی است.

-به موضوع تورم‌زا بودن تسهیلات بدون پشتوانه اشاره کردید. در این زمینه بیشتر توضیح دهید.

تورم به نسبت گردش پول اضافه ایجاد می‌شود. اگر سازوکارها برای تامین منابع تسهیلات بخش مسکن و یا هر بخش و صنعت دیگری، منجر به تولید نقدینگی جدید نشود و انتقال نقدینگی از بخشی به بخش دیگر باشد، تورم‌زا نخواهد بود. همچنین میزان تسهیلات به حجم منابعی که بانک‌ها بتوانند آن را تامین کنند، بستگی دارد و این در حالی است که بانک‌ها نیز محدودیت منابع دارند. به هر روی، در صورتی این تسهیلات تورم‌زا نخواهد بود که تجهیز منابع از محل سپرده‌های مردم باشد. ناگفته نماند که ارایه تسهیلات بانکی بدون پشتوانه و از محل تولید نقدینگی جدید و انتشار پول، برای هر کالا، بخش و یا صنعتی تورم‌زاست و تنها مختص بخش مسکن نیست. در تجربه طرح مسکن مهر هم تامین منابع تسهیلات بانک‌ها از طریق خلق پول توسط بانک مرکزی بود که برای اجرای آن 10 هزار میلیارد تومان پول چاپ شد و به تسهیلات اختصاص یافت و هنوز بخشی از آن به بانک‌ها برنگشته است.

-به نظر جناب‌عالی برای جلوگیری از این مشکل، چه راهکارهایی می‌توان ارایه و اجرا کرد؟

اقتصاد یعنی مدیریت با منابع محدود برای نیازهای نامحدود! بنابراین و با استفاده از تجربه مسکن مهر، دولت باید برنامه‌هایی را برای تشویق سرمایه‌گذار و تجهیز سرمایه و منابع بانک‌ها مانند نرخ بهره و غیره برای جذب سرمایه از طریق سپرده‌های مردم اجرا کند. استقراض از بانک مرکزی برای تجهیز منابع بانک‌ها و ارایه تسهیلات بیشتر، تکرار و ادامه روش‌های نادرست گذشته است که به افزایش بیشتر نقدینگی و در نتیجه رشد تورم می‌انجامد.

 

-وضعیت بازار مسکن را در ماه‌های پایانی سال 98 و سال 99 چگونه پیش‌بینی می‌کنید؟ رکود موجود تداوم خواهد داشت یا دوباره شاهد رونق مسکن خواهیم بود؟

نمی‌توان به این پرسش به سادگی پاسخ داد. شرایط حاکم بر اقتصاد کشور تورمی است تداوم این روند نشان می‌دهد که رکود در بخش مسکن در سال 98 و 99 ماندگار است. حتی تا دو سه سال آینده نیز ماندگار خواهد بود. به همین دلیل انتظار افزایش چشمگیر در قیمت مسکن هم وجود ندارد و روند افزایش قیمت مسکن زیر نرخ تورم خواهد بود و بالاتر از آن نمی‌رود. شاید اگر شرایط تورمی حاکم نبود، قیمت مسکن کاهش می‌یافت اما با افزایش تورم عمومی، قیمت کالاها و خدمات نیز بالاتر می‌رود و بازار مسکن هم مانند سایر بخش‌ها از آن تاثیر می‌پذیرد. در مجموع می‌توان گفت که افزایش قیمت مسکن، کمتر از نرخ رشد تورم نخواهد بود. برای نمونه اگر نرخ تورم در سال آینده 40 درصد باشد، افزایش نرخ مسکن هم زیر این نرخ است. بنابراین، انتظار افزایش قیمت مسکن بالاتر از نرخ تورم در سال آینده، خوش‌بینانه است و دلایلی برای رونق بخش مسکن نمی‌بینم.

-وضعیت ساخت‌وسازها چطور؟ تاثیری بر قیمت‌ها ندارد؟

در دو سه سال گذشته که قیمت مسکن در کشور تا سه برابر افزایش یافت، حجم ساخت‌وسازها اندک بود و با رشد قابل توجهی مواجه نبودیم. این روند نه تنها رشد نکرده بلکه کاهشی هم بوده است. حالا با توجه به رکود بازار و کاهش قیمت‌ها، انگیزه‌ای برای بازگشت سرمایه و سرمایه‌گذار وجود ندارد تا خوشبین به رشد بازار مسکن باشیم.  

گفت‌وگو: مولود غلامی

 

ارسال نظر

تازه ها