کد خبر 62072

کارشناسان مسکن در گفت وگو با «بااقتصاد» مطرح کردند:

روی واگرایی و همبستگی مسکن و دلار تاکید زیادی وجود ندارد اما عده ای همزمانی افزایش قیمت مسکن و نرخ دلار را در 2 سال اخیر اینگونه تلقی کرده اند در حالی که چرخ های مسکن مستقل از بازار ارز و دلار است. افزایش نرخ دلار، تنها در تشدید رونق بازار مسکن موثر بود و یک عامل تقویت کننده است نه عامل و محرک اصلی.

در دهه های اخیر و از زمانی که نرخ ارز دچار نوسان های شدید شد، واگرایی و همبستگی میان بازار مسکن و دلار نیز به وجود آمد و اکنون به عنوان یکی از متغیرهای تاثیرگذار در اقتصاد شناخته می شود. برخی بر این نکته تاکید می کنند که میان قیمت مسکن و نرخ دلار همبستگی وجود دارد و روند قیمت مسکن را تابعی از قیمت دلار می دانند. این موضوع البته از خردادماه امسال محسوس تر بود و درست از زمانی که نرخ دلار در ماه پایانی بهار 98 شیب ملایم کاهشی به خود گرفت و مسیر نزولی را طی کرد، بازار مسکن هم به سمت سکون و حتی رکود رفت. حال این پرسش مطرح است که اگر دلار به روند نزولی خود ادامه دهد، آیا باید منتظر کاهش بیشتر قیمت مسکن و در پی آن رکود بازار مسکن باشیم؟ گزارش پیش رو، نقطه نظرات یکی از کارشناسان اقتصادی حوزه مسکن و رییس اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران را در خصوص همبستگی قیمت مسکن و دلار بررسی کرده است. این گزارش را می خوانید.

 

چرخ های بازار مسکن، مستقل از سایر بازارهاست

636871307547181587

مهدی سلطان محمدی، کارشناس اقتصادی حوزه مسکن، معتقد است که نوسان نرخ دلار بر تمامی بازارها تاثیرگذار امی گذارد و مسکن هم یکی از این بازارها محسوب می شود. وی تصریح می کند: روی واگرایی و همبستگی مسکن و دلار تاکید زیادی وجود ندارد اما عده ای همزمانی افزایش قیمت مسکن و نرخ دلار را در 2 سال اخیر اینگونه تلقی کرده اند و همبستگی این دو بخش را مرتبط می دانند. این در حالی است که چرخ های مسکن مستقل از بازار ارز و دلار است و چنانچه در 2 سال اخیر نیز دیدیم، افزایش نرخ دلار، تنها در تشدید رونق بازار مسکن موثر بود. به بیانی دیگر؛ یک عامل تقویت کننده بود نه عامل و محرک اصلی در افزایش قیمت مسکن!

وی ادامه می دهد: البته بعد از دوران رکود 5 ساله بازار مسکن (91 تا 97 ) انتظار رونق این بخش هم می رفت و افزایش قیمت مسکن دور از پیش بینی ها نبود اما افزایش نرخ دلار به همراه سایر عوامل و متغیرهای تاثیرگذار بر بازار مسکن، به یکباره و پس از یک دوره رکود تقریبا طولانی مدت، موجب افزایش شدید قیمت و رونق بازار مسکن و از قضا با رشد نرخ دلار هم همزمان شد.

 

بازار مسکن و دلار زیر تاثیر متغیرهای خاص

این کارشناس مسکن با تاکید بر نظر خود، تصریح می کند: باز هم می گویم که همبستگی و واگرایی نرخ ارز و مسکن وجود دارد اما به اندازه ای نیست که از هم تاثیر زیادی بگیرند. هر کدام از این دو بازار (مسکن و ارز)، مستقل و تابع متغیرهای خاص خود هستند. چنانچه بازار مسکن تابع متغیرهایی مانند رشد نقدینگی، نرخ تورم، سیاست های پولی بانک مرکزی و سیاست های کلان اقتصادی و سیاسی است و چرخه های خاص خود را دارد. نرخ ارز هم یکی از متغیرها و نهاده های بازار مسکن است.

سلطان محمدی البته تاثیر بازار مسکن و ارز را به صورت غیر مستقیم می داند و می گوید: در صورت افزایش نرخ ارز و به دلیل گرانی نهاده هایی مانند فولاد، سیمان، کاشی و سرامیک، آلومینیوم و غیره که کالاهای تجارت پذیر و صادراتی هستند، بازار مسکن هم مانند سایر بازارها (کالاها و خدمات)، از آن متاثر می شود.

 

دهه 70 مصداق واگرایی منفی دلار و مسکن

وی مصداق این نظر را واگرایی منفی دلار و مسکن در دهه 70 اعلام و اظهار می کند: برهه هایی هم بوده که بازارهای ارز و مسکن واگرایی منفی داشته اند و حتی بررسی ها و آمارها نشان می دهد که این واگرایی منفی (در دهه 70) در هیچ برهه ای از تاریخ (دهه های اخیر) دیده نشده است. اگر اثر تورمی را که تمامی بازارها را زیر تاثیر قرار می دهد، حذف کنیم، همه کالاها و خدمات از جمله مسکن و دلار واگرایی هایی بهم دارند اما به گونه ای نیست که بتوان گفت هر زمان نرخ دلار افزایش یابد، بازار مسکن هم رونق می گیرد و روند افزایشی را تجربه خواهد کرد یا برعکس.

به گفته وی، دوره چرخه بازار مسکن 5 تا 6 ساله است که نیمی از آن رکودی و نیمی دیگر با رونق همراه است. سلطان محمدی می افزاید: در دوران رونق که قیمت ها افزایشی است، سوداگری در بازار مسکن مانند سایر بازارها (خودرو، ارز و طلا)، شدت می گیرد و نقدینگی ها و سرمایه ها به سمت بازار مسکن هجوم می آورند و روند افزایش قیمت ها را شدت می دهند.

 

تداوم رکود بازار مسکن تا سال 1400

وی همچنین وضعیت بازار مسکن در سال 98 تا 1400 را همراه با تداوم رکود کنونی پیش بینی می کند و می گوید: این روند ادامه خواهد داشت مگر اینکه متغیرهای دیگر مانند مسایل کلان سیاسی، اقتصادی و غیره رخ دهد و تمامی بازارها از جمله مسکن را نیز متاثر کند. با این حال، به نظر می رسد رشد مثبت مسکن که تا خردادماه امسال ادامه داشت اما با چرخش سریع از تیر، مرداد و شهریورماه به سمت رکودی و رشد منفی رفت، تداوم یابد.

 

بجز دلار، متغیرهای زیادی در افزایش قیمت مسکن موثرند

538374_481

در همین حال، مصطفی قلی خسروی، رییس اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران، تقریبا همسو با نظر سلطان محمدی در این زمینه می گوید: همبستگی قیمت مسکن و دلار مانند سایر بازارهاست و افزون بر این به مولفه های دیگری مانند نرخ تورم، نرخ حامل های انرژی، رشد نقدینگی و غیره بستگی دارد.

به گفته قلی خسروی، بررسی دوره های رونق بازار مسکن از دهه 60 تا کنون نشان می دهد که در سال های 68، 86، 91 و 98 بازار مسکن با جهش قیمت ها مواجه شد و البته این روند در دوره های گذشته نیز مشهود بود و مختص دو سه دهه اخیر نیست.

 

بازار مسکن هم منتظر نتایج گفت وگوهای ایران و غرب

رییس اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران، معتقد است که اقتصاد کشورهای جهان سوم و کشورهای در حال توسعه مانند ایران، به گونه ای است که چنین نوسان هایی را پذیرا هستند. وی می افزاید: هر زمان که روند اقتصادی کشور رو به نزول و رکود باشد، تمامی بازارها ازجمله: بازار طلا و ارز، خودرو، مسکن و غیره نیز به رکود می روند.

قلی خسروی پیش بینی وضعیت بازار مسکن تا پایان امسال و همچنین سال 98 را کمی دشوار می داند و می افزاید: در پیش بینی تداوم این روند(رکود در بازار مسکن) می توان بگویم که به نظر من دست کم تا پایان سال 98 این روند بر بازار مسکن حاکم خواهد بود. البته تاثیر انتخابات مجلس را هم باید در نظر بگیریم اما برای سال 99 هم با توجه به مسایل سیاسی کشور و جهان باید منتظر نتایج گفت وگوهای ایران و غرب و واکنش بازار نسبت به این وقایع باشیم.

 

گزارشگر: مولود غلامی

 

 

 

 

 

ارسال نظر

تازه ها